冠君:售朗豪坊後未有合適投資或派特別息(信報)

冠君產業信託(02778)行政總裁及投資總監王家琦表示，放售旗下朗豪坊辦公樓一事，代理本周剛開始在內地路演尋找買家，尚未成事，若落實出售，變現後或有更好的再投資機會，繼續以香港項目為優先，可整幢大廈收購、自行發展或與人合資；若未有合適的投資機會，便可能派發特别息；所得資金不會用作償還債務，因效益不高。
王家琦説，旗下三項資產之中，花園道三號價值逾千億元，難覓買家；而朗豪坊商場則是上任行政總裁李澄明及主席羅嘉瑞辛苦經營多年所建立的品牌，不想出售；冠君見市道暢旺，自己買不到合適資產，便索性轉做賣家，出售朗豪坊辦公樓，按高賣低買原則，待某個周期時段再出手收購。
她笑稱，作價250億元是代理心目中的意向價，希望得到理想回報，若市場出價不合意，不會盲目出售，朗豪坊辦公樓的收入仍有機會繼續上升。
王家琦指出，花園道三號的平均租金仍較市價低很多，租金水平續有上升空間，會是主要動力。朗豪坊商場受電梯事故影響下，業務表現仍跑贏大市，底租及分成租金收入均有不錯升幅；由於分成租金比率約20%，對底租租金構成壓力，但不表示底租會大跌；7月及8月至今人流好，按年有升幅。

冠君產業信託再次破頂

冠君產業信託(02778)今早跑贏，最新升6.6%，報5.97元，創上市新高，成交額1950萬元。
基金本月初公布，有意放售旺角朗豪坊辦公大樓(不涉及朗豪坊商場部分)。
負責探討出售可能性的第一太平戴維斯昨天宣布，推出物業進行全球招標，意向價250億元，挑戰全港甲級寫字樓以至商用物業造價新高，呎價料約3.56萬元。第一太平戴維斯透露，現時已有2至3家中資財團洽談。(信報)

筆者認為冠君重新估值及趁市場最高價套現物業，跟著派發特別股息是對股東的最佳回報。長久以來冠君賬面值PB都是徘徊0.5上下，令人失望。相較其它reits大幅折讓更甚。這次標售朗豪坊辦公大樓，很可能是資產變現分派第一步，應該陸續有來。羅家爭產糾紛是主因，分錢最實際。這交易單是現金回收已超市值很多，小股東再次耐心等待。

香港樓市瘋狂，我應該把手上的reits放掉嗎？(覆網友來信)

以下是網友G君的來函，筆者想和大家分享怎樣看待已經高升的房託。

天路客大哥，

REITS（Link, Yuexiu, MT, Champion) 從我去年年底建倉至今，一路表現喜人，但同時也更加提醒自己要考慮可能面對的風險。

有感于目前香港樓市實在過於瘋狂，個人感覺樓市出現較大調整的可能性越來越大。Reits和樓市表現有很強的短期關聯性，儘管我長期看好REITS這項資產，但最近一直也在考慮要不要做一些部署，未雨綢繆去準備可能出現的樓市調整。但是應該如何部署，卻沒有太清晰的方向。

最簡單做法當然是減持，但這樣又好像和長線投資的思維和方針所抵觸。一時之間有些左右為難。很想聽聽前輩的看法。

感謝不吝賜教。

G上

筆者覆函：

G,

組合中的房地產信托基金升值了很多是值得高興的事，擔心價格高了風險增加是人之常情。筆者是這樣調整心態的：我投資房地產信托基金的目的是收取穩定的現金流，價格升了提供了buffer應付將來價格的可能調正。只要是正數我就更能安心的持股下去，高出低入是很難拿捏掌握最佳時機的。相對高位放了，以為可低價補回，可能以後也沒有機會補回，過去自己也試過幾次後悔不已。所以要問自己你投資房託的目的是什麼？如果追逐股價上上落落，其實房地產信托基金不比很多其他股票好！例如科網股升幅更加凌厲可人。你持有這幾隻信托基金主要是在酒店商場和寫字樓，與私人住宅市場關係不大。如冠軍產業信托主要是甲級寫字樓及酒店，甲級寫字樓仍在上升軌跡，也有真正的需求托住，個人認為即使住宅市場下跌，也不會影響這個板塊。領展房托所持有的是百多個商場街市，平民所需，與住宅地產市道不太相關。換一角度來看，如果著眼在累積能產生持續穩定現金流的優質資產上，感覺會很不一樣。跌市時反而會高興，因為可以更便宜購入更多，我正是這樣心態，總是覺得現價很高，希望可以跌多一些，方便儲貨，可惜市場未肯回調。不過每人的心理質素不同，倘若這環境令自己內在焦慮升高過於承擔能力，則可減持至自己安心地步，這也是好的。心安最重要，患得患失反而壞事。每次投資決定後都檢討，總有能學習的地方，身量擴大了，下次可能承受焦慮的能力又增加了，這就是生命成長！祝福你身量日日擴大，快樂投資,享受投資！

天路客

息率趨升 惟房託續受追捧(轉載信報)

上周美國聯邦儲備局議息，決定今年第二次加息。現時巿場預測，在今年底之前，約有一半機會聯儲局會再加息一次。而且聯儲局今年第一次討論縮表，但是巿場的反應仍然平和，例如美國10年期債到今年底的預期息率仍然只會有20點子的漲幅，甚至較今年初的利息更低。這反映巿場情緒仍然平穩，有利房地產和房託的表現。
特朗普選舉時候承諾的大型基建只聞樓梯響，科技發展又壓低了能源價格，所以巿場預期美國通脹率仍然溫和。在這情況之下，聯儲局實在缺乏理由大幅加息。
亞太區房託在去年第四季一度下跌了超過15%，但今年房地產無論租金還是樓價，表現仍然向好。例如澳洲的辦公室巿場今年普遍造好，位處悉尼的澳洲交易所大樓剛剛獲香港註冊的投資者垂青，以4.5厘左右的租金回報率成交，創出歷史新低。至於巿郊及其他級數較低的資產，租金回報率亦由年初的7厘左右，下跌至6厘左右，樓價升幅約為14%。
香港零售商舖的租金這兩年表現較弱。在主要購物區，地舖租金相對2012年錄得兩三成的跌幅。但是另一方面，辦公室表現仍然穩健，中環租金升至歷史高位之餘，港島東和九龍東的租金這幾年仍然錄得升幅。因此，美利道停車場和啟德機場的大型混合發展地皮拍賣價格皆錄得歷史新高，證明發展商仍然看好香港後巿。
商業樓巿繼續造好，加上息口走勢漸趨明朗，房託的表現亦普遍向好。這幾個月的升幅已經補回去年底的跌幅；以12個月計，回報已經重回正數。當然，房託所派的股息與租金收入掛鈎。房託股價的短期升跌甚少會影響股息回報。中長期而言，房託的表現視乎加息的速度。現時加息速度穩中有序，證明經濟發展穩健，是有利房地產的環境。
另外一個考慮則是房託和長息之間的息差。2007年的時候，美國10年期債券的利率在4.5厘及5.0厘之間徘徊，與亞太區房託的股息率差不多。房地產的風險當然比穩健國家的10年期國債為高，兩者之間出現零息差，證明投資者過度看好後巿，願意以同樣的現金收入，換取樓巿或會繼續升值的回報。
在上次金融危機之後，雖然歐美日的利率都降到歷史低位，但是房託股息率與國債的息差並未如上一周期般收窄。現時亞太區房託的息率約為4.5厘，相對美國10年期債，息差約為200點子。這個水平的息差相對17年的歷史平均息差，其實算高。在亞太區房託之中，尤其以新加坡巿場最為保守。當地房託自2013年起，平均價格都對淨資產值有所折讓。
換句話說，巿場一直明白現時的低息環境總會終結， 資產價格升得再快，都仍然有一定水位。在過去兩年之中，實際上利率已經加了幾次，但是房地產的價格仍然上升。一方面是因為部分資產類別的租金持續上升，另一方面則是因為息差仍然健康。(楊書健)

《大行報告》麥格理升冠君(02778.HK)目標價至5.51元

麥格理發表報告表示，預期冠君產業(02778.HK)旗下甲級寫字樓綜合大廈花園道三號((前稱花旗銀行大廈)，於未來三年租金收入將可大幅增長40%，由目前每呎租金78元升至110元。強勁的租金增長應能蓋過朗豪坊疲弱的租金增長。

該行稱，上調對冠君每股資產淨值75%至8.08元，對冠君的目標價上調26%至5.51元，並看好第三季銷售能見底回升，預期內地企業的租賃需求能推動花園道三號租金及價值提升。

麥格理指出，受惠內地企業來港設辦公室的需求帶動，同區中銀大廈呎租己上升至130元，交易廣場呎租升至140元，國金中心二期呎租達到170元。花園道三號今年有23.4%的面積租約完結，13.7%在明年完結，加上今年將有約5%面積空出及目前有4%空置，預期會是黃金機會去重估該商廈價值。

呎價5萬 恒地233億奪美利道地王(信報)

中環美利道商業地王由恒基地產（00012）以高達232.8億元奪得，擊敗多家中港發展商，作價略高於市場預期上限近5%，成為政府賣地史上最貴地皮，打破今年2月鴨脷洲利南道臨海住宅地皮創下的168.56億元售價紀錄。美利道商業地王每方呎樓面地價50064元，亦創商業地皮樓面呎價新高，高於恒地2014年以每方呎樓面地價1.38萬元投得的尖沙咀中間道停車場重建項目，更打破中環中心頂層成交建築呎價4.06萬元的紀錄。
歷來最貴地皮 超上限5%
恒地表示，計劃在美利道地皮上興建優質寫字樓兼附設商舖，預計項目約於2022年建成，總投資額逾260億元，相當於每方呎成本價55914元，其中建築成本價約每方呎5849元。
市場人士認為，恒地將會長期持有該物業用作收租，估計落成後每方呎月租150元至200元，租金回報率約3.5厘至4.5厘。鄰近的中環長江集團中心目前平均呎租約160元，同區平均呎租136元。此外，恒地旗下尖沙咀中間道銀座式商廈項目預計2019年啟用，相信可帶來穩定回報。
上述商業地王原為中環美利道停車場大廈，地盤面積2880方米（約3.1萬方呎），可建樓面4.32萬方米（46.5萬方呎），高度限制不准超過190米（主水平基準以上），預計可建超過40層高的甲級商廈，不可分拆出售；按規定發展商需要興建提供過百個車位的公眾停車場（私家車位102個、電動車位69個），若果停車場建在地底，將豁免計入可建樓面。地皮估值223.2億元，每方呎4.8萬元，批地價較估值溢價逾4%。
美利道地王為中環核心商業區內逾20年來唯一新供應，位處和記大廈與中銀大廈之間，上周五截標時，除恒地之外，亦吸引本地發展商長實（01113）、恒隆地產（00101）、南豐、華置（00127）及新地（00016）入標，中資對手包括中渝置地（01224），世房（00813）則夥拍信置（00083）及新世界發展（00017）出手。
恒地副主席李家誠【圓圖】表示，很高興投得中環金融商業核心地段的罕有地皮，會把項目發展為繼中環國際金融中心後又一標誌性商廈。現時中區寫字樓需求殷切，空置率低，每方呎租金可觀，地皮價錢合理。他又說，主席李兆基及該公司在港從事地產發展超過半世紀，「我們熱愛香港，對香港前景充滿信心。」
建地標商廈 呎租料逾160元
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文預計，發展商將持有物業長期收租，估計呎租達160元以上，租金回報率約3.5厘至4.5厘。理想城市企業估值部主管張聖典表示，恒地有重建尖沙咀中間道多層停車場經驗，有利準確計算投資回報，預計呎租介乎150元至170元。高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚稱，以樓面呎價5萬元成交合乎預期，將來呎租可達170元至200元。交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚預計，項目回本價為每方呎6萬元或收益率至少要3厘，相信區內現有的核心商廈，例如長實旗下的中環中心，會較受惠於是次成交。

爆升的冠君產業信託(2778.HK)

筆者組合中的冠君產業信託(2778.HK)由年初的HK$4.21到今天收$5.21，短短5個月升了23%！！與同期其他的reits比較：領展(823) +11%⬆；置富(778) +1.5%⬆；越秀(405) +12%⬆；升幅可謂驚人。特別是這幾天港股升市中，其他reits牛皮或下跌，冠君可算突出，且屢創新高。

市場上都在估算後天截標的中環花園道舊停車場做價若干，預計投標者眾，成交極可能是天價。

筆者好奇，翻查冠君2016年報，看看持有的花園道3號帳面估價多少。此物業共163萬平方呎,估值393億，即平均約$24000/呎。筆者大膽估算後天的成交樓面地價約$35000至40000/呎，項目完成計入成本每呎將超過$45000/呎。現價冠軍的PB值只是0.59，帳面折讓之高已經是香港眾reits之冠。如果計入新價，粗略估值將增加340億，PB將會降低至約0.38！
筆者多疑，咁筍？如果有錢一定全面收購，然後拆骨，一定賺到笑😆😆！咁簡單的思維，冇理由大股東唔知？立即去etnet看看最近冠君的股權變化如何。

鷹君和羅生是冠軍的大股東,由2016年3月開始，幾乎每個月都靜靜吸入冠君股份，持股量由62.91%增持至今年4月27日66%，即約一億八仟萬股，平均每月1400萬股😎。筆者相信香港第一隻有可能私有化的reits應該非冠君莫屬。雖然大股東的耐性有幾長不知道，但身為小股民的筆者能夠以大折讓持有優質核心物業，收住息來等，應該是不錯的選擇。

(溫馨提示：此文章乃筆者即興之作，數據也沒經詳細考核，非對讀者投資建議，純粹遊戲文章自娛。且市場上常常出現估對了卻輸錢的例子。說不定出現反高潮，成交真的出現天價，卻是好消息出貨都唔出奇。慎之！)