香港樓市瘋狂，我應該把手上的reits放掉嗎？(覆網友來信)

以下是網友G君的來函，筆者想和大家分享怎樣看待已經高升的房託。

天路客大哥，

REITS（Link, Yuexiu, MT, Champion) 從我去年年底建倉至今，一路表現喜人，但同時也更加提醒自己要考慮可能面對的風險。

有感于目前香港樓市實在過於瘋狂，個人感覺樓市出現較大調整的可能性越來越大。Reits和樓市表現有很強的短期關聯性，儘管我長期看好REITS這項資產，但最近一直也在考慮要不要做一些部署，未雨綢繆去準備可能出現的樓市調整。但是應該如何部署，卻沒有太清晰的方向。

最簡單做法當然是減持，但這樣又好像和長線投資的思維和方針所抵觸。一時之間有些左右為難。很想聽聽前輩的看法。

感謝不吝賜教。

G上

筆者覆函：

G,

組合中的房地產信托基金升值了很多是值得高興的事，擔心價格高了風險增加是人之常情。筆者是這樣調整心態的：我投資房地產信托基金的目的是收取穩定的現金流，價格升了提供了buffer應付將來價格的可能調正。只要是正數我就更能安心的持股下去，高出低入是很難拿捏掌握最佳時機的。相對高位放了，以為可低價補回，可能以後也沒有機會補回，過去自己也試過幾次後悔不已。所以要問自己你投資房託的目的是什麼？如果追逐股價上上落落，其實房地產信托基金不比很多其他股票好！例如科網股升幅更加凌厲可人。你持有這幾隻信托基金主要是在酒店商場和寫字樓，與私人住宅市場關係不大。如冠軍產業信托主要是甲級寫字樓及酒店，甲級寫字樓仍在上升軌跡，也有真正的需求托住，個人認為即使住宅市場下跌，也不會影響這個板塊。領展房托所持有的是百多個商場街市，平民所需，與住宅地產市道不太相關。換一角度來看，如果著眼在累積能產生持續穩定現金流的優質資產上，感覺會很不一樣。跌市時反而會高興，因為可以更便宜購入更多，我正是這樣心態，總是覺得現價很高，希望可以跌多一些，方便儲貨，可惜市場未肯回調。不過每人的心理質素不同，倘若這環境令自己內在焦慮升高過於承擔能力，則可減持至自己安心地步，這也是好的。心安最重要，患得患失反而壞事。每次投資決定後都檢討，總有能學習的地方，身量擴大了，下次可能承受焦慮的能力又增加了，這就是生命成長！祝福你身量日日擴大，快樂投資,享受投資！

天路客

專門投資Data Centre的Keppel DC Reits

筆者發現這隻新加坡上市的Keppel DC Reits (AJBU)幾特別，是亞太區第一隻專注投資於Data Centre(數據中心)的房地產投資信託基金。它的領域包括主機託管，設施齊全的周邊和核心裝置。公司13個data centre均位中心樞紐。如Gore Hill Data Centre，S25；T25；Citadel100 Data Centre；iseek Data Centre；GV7 Data Centre，Basis Bay和Almere Data Centre。資產主要位於澳洲，英國，德國，意大利，馬來西亞，新加坡和愛爾蘭。
作為分散行業及地域風險，除了主流的商場、寫字樓、酒店、工業，物流、醫療reits外，數據中心也算是擁有穩定收益的選擇！現息率約5%，預計息率6.1%。現價SGD$1.22

詳細資料請參閱Keppel公司網址連結

以下是OCBC的研究報告：
OCBC Investment Research has reiterated a ‘Buy’ rating on Singapore-listed Keppel DC REIT, citing growth potential in the demand for data centre properties.
This demand is underpinned by expected increases in data creation, and outsourcing, said the bank in an investment report on 3 April.
Citing figures from information consulting company BroadGroup, OCBC noted that this demand is expected to grow at a compound annual growth rate (CAGR) of between 4.7% to 14.7% in key cities that Keppel DC REIT is exposed to from 2016 to 2021.
In addition, OCBC also looks upon favourable on Keppel DC REIT’s weighted average lease expiry (WALE) of 6.9 years, making it one of the most defensive REITs in Singapore, the firm opined.
“Based on our forecasts, [Keppel DC REIT] is offering distribution yields of 6.1% and 6.3% for FY17F and FY18F, which is attractive relative to its peers’ Bloomberg consensus average yield of 3.8% and 4.1%, respectively”, said OCBC.
The bank has maintained a fair value estimate of SGD1.39 on the data centre REIT.

投資REITS及債券的槓干融資平台

筆者開始投資香港和星加坡的REITS，也打算將來投資其他地方的REITS，構成一個房地產信託基金的組合，作為我整個投資組合的重要部份。嘗試比較不同的證券公司和銀行，希望找到一個有效率的投資平台，方便入貨，收息和管理。

我一向有用開耀x，輝x的戶口買賣港股。這兩家也有提供環球證券買賣和收息服務。自然首先考慮它們的收費。以星加坡REITS來說，耀X收0.16%(最低20坡元)，佣金較平。輝X則收0.28%至0.38%(最低33坡元)。我最後選擇了耀x購入第一批新加坡REITS。結算時驚訝地發覺他們報的匯率和我在yahoo網上得的有很大出入，所以直接和盤房聯絡，要求同時報Bid 和Ask。居然spread有2%之多！忍痛結匯之餘也想想將來可能換馬，一出一入影響很大，所以又去輝x詢問他們的結匯報價，可能輝x是新加坡公司，差價合理很多。總計支出也平過耀x。

這次交了學費也很值得，以前沒有考慮兌換問題，只考慮佣金多少，原來買賣外地證券這個因素也非常重要。耀x不提供星加坡證券margin,輝立有但利息高，兩者都不是槓干融資之選。

我以前買美股時用過一間美國券商，後來無玩美股就差不多忘記了。這家公司全線上操作，香港有辦事處。平台操作多樣化，可塑性超高，但對我來說太複雜，很吃力去搞清楚每一個環節，深怕按錯掣搞錯冇哂D錢。這次我再上去操作平台看看有否作為，居然發覺有以下驚喜:

1)非美股，即港股和星加坡股收0.08%佣金(最低收HK$18或2.5坡元)，澳洲日本佣金亦是0.08%，買美國REITS ETF VNQ也是US$1佣金，方便全球佈局。

2)兌換差價非常低,USD/HKD和USD/SGD的差價是小數點後第四個位。每次不論交易多少，劃一收US$2佣金。

3)Almost 所有香港和新加坡REITS margin融資可做到70%，比私銀還要好

4)Margin 融資利率低，借美金坡紙比我用開的私銀還要低
HKD 借$0 - 780,000 2.555% (BM + 2.5% )
$780,000.01 - 7,800,000 2.055% (BM + 2% )
$7,800,000.01 - 780,000,000 1.555% (BM + 1.5%)

SGD 借 $0 -150,000 (1.5% (BM + 1.5% ))

 $150,000.01 -1,500,000(1% (BM + 1%))

 $1,500,000.01 -150,000,000 ,(0.5% (BM + 0.5%))

USD 借$0 -100,000  --------------1.9% (BM + 1.5% )

$100,000.01 -1,000,000 ----1.4% (BM + 1%)

$1,000,000.01 - 3,000,000--0.9% (BM + 0.5% )

$3,000,000.01 - 200,000,000-----Greater of 0.5% or(BM+ 0.25%)

5)S&P給這證券公司評級是BBB+，展望正面，資產50億美元。評級比香港很多銀行還要高。

6)有不同topic的web-seminar可以幫助你了解操作方法，當中有英文，國語，廣東話

7)海量的資訊提供和各式操作手法，適合好學兼精力無限的投資者！

8)可買賣超過3000隻美國債券，包括國庫債券，投資級及非投資級債券，也有30-90%的融資額。(這方面操作筆者還未懂，需要多點了解，但看到投資潛力很大，畢竟債券市場比股票大)

缺點

1)轉錢入香港銀行自己戶口即時在網上做到。惟存錢入證券戶口則比較麻煩，要親身拿支票或郵寄去公司，而且一定要自己名開的支票。
2)平台不易操作，雖有中文平台，但翻譯較差，如不熟英文比較難明白。筆者也要花很多時間去掌握。總算初步識落簡單的指示和貨幣兌換，買了些新加坡REITS
3看完menu都不明白，可打電話問，香港客戶服務一般英文對答，冇廣東話，如懂國語，可打去上海問。筆者兩次電話詢問都可以解決到疑難，算是滿意的！
4)始終全線上操作，心有些不踏實，不像在香港去耀x地舖，見到摸到！

其他優點缺點，有待同好一切發掘。筆者分享這次買新加坡REITS經驗，是盼望更多融資收息朋友一起研究，補充個人的盲點。再者，筆者認識很多較年輕朋友，因未達私人銀行開戶資格而沮喪，不能進入債券及REITS融資收息之門，所以希望找到到一個合適平台，讓大家參考，盼望早日達到財務自由！如發現錯誤，或有更好平台，歡迎指教！😂