香港樓市瘋狂，我應該把手上的reits放掉嗎？(覆網友來信)

以下是網友G君的來函，筆者想和大家分享怎樣看待已經高升的房託。

天路客大哥，

REITS（Link, Yuexiu, MT, Champion) 從我去年年底建倉至今，一路表現喜人，但同時也更加提醒自己要考慮可能面對的風險。

有感于目前香港樓市實在過於瘋狂，個人感覺樓市出現較大調整的可能性越來越大。Reits和樓市表現有很強的短期關聯性，儘管我長期看好REITS這項資產，但最近一直也在考慮要不要做一些部署，未雨綢繆去準備可能出現的樓市調整。但是應該如何部署，卻沒有太清晰的方向。

最簡單做法當然是減持，但這樣又好像和長線投資的思維和方針所抵觸。一時之間有些左右為難。很想聽聽前輩的看法。

感謝不吝賜教。

G上

筆者覆函：

G,

組合中的房地產信托基金升值了很多是值得高興的事，擔心價格高了風險增加是人之常情。筆者是這樣調整心態的：我投資房地產信托基金的目的是收取穩定的現金流，價格升了提供了buffer應付將來價格的可能調正。只要是正數我就更能安心的持股下去，高出低入是很難拿捏掌握最佳時機的。相對高位放了，以為可低價補回，可能以後也沒有機會補回，過去自己也試過幾次後悔不已。所以要問自己你投資房託的目的是什麼？如果追逐股價上上落落，其實房地產信托基金不比很多其他股票好！例如科網股升幅更加凌厲可人。你持有這幾隻信托基金主要是在酒店商場和寫字樓，與私人住宅市場關係不大。如冠軍產業信托主要是甲級寫字樓及酒店，甲級寫字樓仍在上升軌跡，也有真正的需求托住，個人認為即使住宅市場下跌，也不會影響這個板塊。領展房托所持有的是百多個商場街市，平民所需，與住宅地產市道不太相關。換一角度來看，如果著眼在累積能產生持續穩定現金流的優質資產上，感覺會很不一樣。跌市時反而會高興，因為可以更便宜購入更多，我正是這樣心態，總是覺得現價很高，希望可以跌多一些，方便儲貨，可惜市場未肯回調。不過每人的心理質素不同，倘若這環境令自己內在焦慮升高過於承擔能力，則可減持至自己安心地步，這也是好的。心安最重要，患得患失反而壞事。每次投資決定後都檢討，總有能學習的地方，身量擴大了，下次可能承受焦慮的能力又增加了，這就是生命成長！祝福你身量日日擴大，快樂投資,享受投資！

天路客

爆升的冠君產業信託(2778.HK)

筆者組合中的冠君產業信託(2778.HK)由年初的HK$4.21到今天收$5.21，短短5個月升了23%！！與同期其他的reits比較：領展(823) +11%⬆；置富(778) +1.5%⬆；越秀(405) +12%⬆；升幅可謂驚人。特別是這幾天港股升市中，其他reits牛皮或下跌，冠君可算突出，且屢創新高。

市場上都在估算後天截標的中環花園道舊停車場做價若干，預計投標者眾，成交極可能是天價。

筆者好奇，翻查冠君2016年報，看看持有的花園道3號帳面估價多少。此物業共163萬平方呎,估值393億，即平均約$24000/呎。筆者大膽估算後天的成交樓面地價約$35000至40000/呎，項目完成計入成本每呎將超過$45000/呎。現價冠軍的PB值只是0.59，帳面折讓之高已經是香港眾reits之冠。如果計入新價，粗略估值將增加340億，PB將會降低至約0.38！
筆者多疑，咁筍？如果有錢一定全面收購，然後拆骨，一定賺到笑😆😆！咁簡單的思維，冇理由大股東唔知？立即去etnet看看最近冠君的股權變化如何。

鷹君和羅生是冠軍的大股東,由2016年3月開始，幾乎每個月都靜靜吸入冠君股份，持股量由62.91%增持至今年4月27日66%，即約一億八仟萬股，平均每月1400萬股😎。筆者相信香港第一隻有可能私有化的reits應該非冠君莫屬。雖然大股東的耐性有幾長不知道，但身為小股民的筆者能夠以大折讓持有優質核心物業，收住息來等，應該是不錯的選擇。

(溫馨提示：此文章乃筆者即興之作，數據也沒經詳細考核，非對讀者投資建議，純粹遊戲文章自娛。且市場上常常出現估對了卻輸錢的例子。說不定出現反高潮，成交真的出現天價，卻是好消息出貨都唔出奇。慎之！)

三招揀REITs財息兼收(信報)

美國聯儲局主席耶倫本周五將於Jackson Hole全球央行年會發表演說，美股上周五已偷步炒耶倫屆時可能談論加息時間，加上副主席費希爾表明美國經濟增長已逼近央行目標，預期未來數季仍有上升動力，儼然為加息造勢；慎防本周美滙指數反彈，拖累收息防守板塊如公用及電訊等回調。
港股昨天好淡爭持，恒生指數未能企穩23000點水平，一度挫144點，低見22792點，惟尾段拗腰倒升，收報22997點，升60點（0.26%）。權重股騰訊（00700）繼續發威，再次逼近上市新高，收報204.8元，彈升1.5%。
今年央行年會主題是「為未來設計彈性的貨幣政策框架」，由於前任聯儲局主席貝南奇曾在Jackson Hole年會透露量寬（QE）及扭曲操作（Operation Twist）意向，這次耶倫如何演繹主題，備受外界關注。不過，如果本周美滙漲幅過大，如重越97水平之上，則未必是好事，事關美滙轉強或迫使耶倫這位「國家隊領隊」再次放出親鴿言辭，以此引導美滙維持在區間上落。
從美股ETF資金流變化可見，投資者依然熱切尋找利息回報產品。除了新興市場及美國科技股受追捧，房地產信託基金（REITs）亦持續見資金流入，例如Vanguard房地產信託ETF（VNQ）上周及過去30個交易日分別錄得淨流入1.05億美元及10.13億美元。
值得留意的是，聯儲局幾可肯定想在年內再加息25個基點，若然敲定加息時間，勢將引發高息投資產品震盪。惟美國今年加息始終「一次起，兩次止」，環球低息環境難變，故此投資者對具較高利息或回報的投資產品依然趨之若鶩。
以下從3個角度分析5隻以本地業務為主的REITs，包括冠君產業信託（02778）、泓富產業信託（00808）、領展（00823）、置富產業信託（00778）及陽光房地產基金（00435）的最新形勢【表】。

一、收益率
REITs的吸引力在於高息。相較本港地產股平均收益率3.75厘，彭博估算泓富產業信託的收益率達5.33厘；其次為陽光房地產基金的4.95厘。回報率遠高於本港甲級商廈及商舖分別約3厘及2.6厘，以及美國10年期國債孳息的1.6厘。是「好息」一族最愛的產品。
二、浮息債務比例
一旦本港追隨美國加息，以HIBOR為參考標準的債務利息支出勢必增加；故此浮息債務比例愈低，企業財政愈穩健。以上5隻基金當中，陽光房地產基金的浮息債務比例僅29%，較有優勢。
三、槓桿比率
低槓桿比率的REITs，對息口變化的敏感度較小。例如領展的債務相對資產的比例僅16.5%，屬較低水平。故此，美國加息對其衝擊相對較輕。
在長期超低息大環境下，防守型股票價格近年來普遍跑贏周期性股份（見是日「信圖分析」），投資者對有穩定回報的投資產品更如飢似渴。當然，除了以上3項比較之外，追求長線穩定回報的投資者宜深入分析REITs旗下的物業類型、質素、租金回報和空置率等，如此則可增加勝算。

我的新Reits 組合

經過半年的摸索，終於動手將REITS加入我的投資組合裡。先試探式每隻買入多少，然後再按個別表現調整比重。還好入市時機不太差，暫時錄得+4%回報。REITS在英國公投脫歐後，還有逆市的上升，確是出人意外，這證明現在REITS也成了資金避難所！下一個階段，會考慮加入美國、日本和澳洲的REITS。