2016年8月22日星期一

三招揀REITs財息兼收(信報)



美國聯儲局主席耶倫本周五將於Jackson Hole全球央行年會發表演說,美股上周五已偷步炒耶倫屆時可能談論加息時間,加上副主席費希爾表明美國經濟增長已逼近央行目標,預期未來數季仍有上升動力,儼然為加息造勢;慎防本周美滙指數反彈,拖累收息防守板塊如公用及電訊等回調。
港股昨天好淡爭持,恒生指數未能企穩23000點水平,一度挫144點,低見22792點,惟尾段拗腰倒升,收報22997點,升60點(0.26%)。權重股騰訊(00700)繼續發威,再次逼近上市新高,收報204.8元,彈升1.5%。
今年央行年會主題是「為未來設計彈性的貨幣政策框架」,由於前任聯儲局主席貝南奇曾在Jackson Hole年會透露量寬(QE)及扭曲操作(Operation Twist)意向,這次耶倫如何演繹主題,備受外界關注。不過,如果本周美滙漲幅過大,如重越97水平之上,則未必是好事,事關美滙轉強或迫使耶倫這位「國家隊領隊」再次放出親鴿言辭,以此引導美滙維持在區間上落。
從美股ETF資金流變化可見,投資者依然熱切尋找利息回報產品。除了新興市場及美國科技股受追捧,房地產信託基金(REITs)亦持續見資金流入,例如Vanguard房地產信託ETF(VNQ)上周及過去30個交易日分別錄得淨流入1.05億美元及10.13億美元。
值得留意的是,聯儲局幾可肯定想在年內再加息25個基點,若然敲定加息時間,勢將引發高息投資產品震盪。惟美國今年加息始終「一次起,兩次止」,環球低息環境難變,故此投資者對具較高利息或回報的投資產品依然趨之若鶩。
以下從3個角度分析5隻以本地業務為主的REITs,包括冠君產業信託(02778)、泓富產業信託(00808)、領展(00823)、置富產業信託(00778)及陽光房地產基金(00435)的最新形勢【表】。


一、收益率
REITs的吸引力在於高息。相較本港地產股平均收益率3.75厘,彭博估算泓富產業信託的收益率達5.33厘;其次為陽光房地產基金的4.95厘。回報率遠高於本港甲級商廈及商舖分別約3厘及2.6厘,以及美國10年期國債孳息的1.6厘。是「好息」一族最愛的產品。
二、浮息債務比例
一旦本港追隨美國加息,以HIBOR為參考標準的債務利息支出勢必增加;故此浮息債務比例愈低,企業財政愈穩健。以上5隻基金當中,陽光房地產基金的浮息債務比例僅29%,較有優勢。
三、槓桿比率
低槓桿比率的REITs,對息口變化的敏感度較小。例如領展的債務相對資產的比例僅16.5%,屬較低水平。故此,美國加息對其衝擊相對較輕。
在長期超低息大環境下,防守型股票價格近年來普遍跑贏周期性股份(見是日「信圖分析」),投資者對有穩定回報的投資產品更如飢似渴。當然,除了以上3項比較之外,追求長線穩定回報的投資者宜深入分析REITs旗下的物業類型、質素、租金回報和空置率等,如此則可增加勝算。

3 則留言:

  1. 房託唔係咁樣揀,我會根據 annual reports 睇以下的 criteria

    1) 歷年 DPU 增長走勢、dividend yield

    2)續租加租比率

    3)歷年年末平均呎租及其走勢及增長速度

    4)歷年物業租用率

    5)NAV of balance sheet 、以及 PB ratio,睇下有冇折讓

    6)收租物業估值用的 cap rate,睇下管理層有否 overstate properties valuation

    新加坡好多房託成日收購,所以整體收入有增長,但愈收購,NAV per unit 及 distribution per unit 卻年年下跌,例子有 cache logistics

    買房託要小心留意上述的 criteria

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    1. 😊謝謝樓明兄的詳細分析,多點對我們這些初哥提點一下,讓我們少交些學費,你blog文關於Mapletree Greater China寫得很好!期望多些看到你的文章😊

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