美國聯儲局主席耶倫本周五將於Jackson Hole全球央行年會發表演說,美股上周五已偷步炒耶倫屆時可能談論加息時間,加上副主席費希爾表明美國經濟增長已逼近央行目標,預期未來數季仍有上升動力,儼然為加息造勢;慎防本周美滙指數反彈,拖累收息防守板塊如公用及電訊等回調。
港股昨天好淡爭持,恒生指數未能企穩23000點水平,一度挫144點,低見22792點,惟尾段拗腰倒升,收報22997點,升60點(0.26%)。權重股騰訊(00700)繼續發威,再次逼近上市新高,收報204.8元,彈升1.5%。
今年央行年會主題是「為未來設計彈性的貨幣政策框架」,由於前任聯儲局主席貝南奇曾在Jackson Hole年會透露量寬(QE)及扭曲操作(Operation Twist)意向,這次耶倫如何演繹主題,備受外界關注。不過,如果本周美滙漲幅過大,如重越97水平之上,則未必是好事,事關美滙轉強或迫使耶倫這位「國家隊領隊」再次放出親鴿言辭,以此引導美滙維持在區間上落。
從美股ETF資金流變化可見,投資者依然熱切尋找利息回報產品。除了新興市場及美國科技股受追捧,房地產信託基金(REITs)亦持續見資金流入,例如Vanguard房地產信託ETF(VNQ)上周及過去30個交易日分別錄得淨流入1.05億美元及10.13億美元。
值得留意的是,聯儲局幾可肯定想在年內再加息25個基點,若然敲定加息時間,勢將引發高息投資產品震盪。惟美國今年加息始終「一次起,兩次止」,環球低息環境難變,故此投資者對具較高利息或回報的投資產品依然趨之若鶩。
以下從3個角度分析5隻以本地業務為主的REITs,包括冠君產業信託(02778)、泓富產業信託(00808)、領展(00823)、置富產業信託(00778)及陽光房地產基金(00435)的最新形勢【表】。
一、收益率
REITs的吸引力在於高息。相較本港地產股平均收益率3.75厘,彭博估算泓富產業信託的收益率達5.33厘;其次為陽光房地產基金的4.95厘。回報率遠高於本港甲級商廈及商舖分別約3厘及2.6厘,以及美國10年期國債孳息的1.6厘。是「好息」一族最愛的產品。
二、浮息債務比例
一旦本港追隨美國加息,以HIBOR為參考標準的債務利息支出勢必增加;故此浮息債務比例愈低,企業財政愈穩健。以上5隻基金當中,陽光房地產基金的浮息債務比例僅29%,較有優勢。
三、槓桿比率
低槓桿比率的REITs,對息口變化的敏感度較小。例如領展的債務相對資產的比例僅16.5%,屬較低水平。故此,美國加息對其衝擊相對較輕。
在長期超低息大環境下,防守型股票價格近年來普遍跑贏周期性股份(見是日「信圖分析」),投資者對有穩定回報的投資產品更如飢似渴。當然,除了以上3項比較之外,追求長線穩定回報的投資者宜深入分析REITs旗下的物業類型、質素、租金回報和空置率等,如此則可增加勝算。
港股昨天好淡爭持,恒生指數未能企穩23000點水平,一度挫144點,低見22792點,惟尾段拗腰倒升,收報22997點,升60點(0.26%)。權重股騰訊(00700)繼續發威,再次逼近上市新高,收報204.8元,彈升1.5%。
今年央行年會主題是「為未來設計彈性的貨幣政策框架」,由於前任聯儲局主席貝南奇曾在Jackson Hole年會透露量寬(QE)及扭曲操作(Operation Twist)意向,這次耶倫如何演繹主題,備受外界關注。不過,如果本周美滙漲幅過大,如重越97水平之上,則未必是好事,事關美滙轉強或迫使耶倫這位「國家隊領隊」再次放出親鴿言辭,以此引導美滙維持在區間上落。
從美股ETF資金流變化可見,投資者依然熱切尋找利息回報產品。除了新興市場及美國科技股受追捧,房地產信託基金(REITs)亦持續見資金流入,例如Vanguard房地產信託ETF(VNQ)上周及過去30個交易日分別錄得淨流入1.05億美元及10.13億美元。
值得留意的是,聯儲局幾可肯定想在年內再加息25個基點,若然敲定加息時間,勢將引發高息投資產品震盪。惟美國今年加息始終「一次起,兩次止」,環球低息環境難變,故此投資者對具較高利息或回報的投資產品依然趨之若鶩。
以下從3個角度分析5隻以本地業務為主的REITs,包括冠君產業信託(02778)、泓富產業信託(00808)、領展(00823)、置富產業信託(00778)及陽光房地產基金(00435)的最新形勢【表】。
一、收益率
REITs的吸引力在於高息。相較本港地產股平均收益率3.75厘,彭博估算泓富產業信託的收益率達5.33厘;其次為陽光房地產基金的4.95厘。回報率遠高於本港甲級商廈及商舖分別約3厘及2.6厘,以及美國10年期國債孳息的1.6厘。是「好息」一族最愛的產品。
二、浮息債務比例
一旦本港追隨美國加息,以HIBOR為參考標準的債務利息支出勢必增加;故此浮息債務比例愈低,企業財政愈穩健。以上5隻基金當中,陽光房地產基金的浮息債務比例僅29%,較有優勢。
三、槓桿比率
低槓桿比率的REITs,對息口變化的敏感度較小。例如領展的債務相對資產的比例僅16.5%,屬較低水平。故此,美國加息對其衝擊相對較輕。
在長期超低息大環境下,防守型股票價格近年來普遍跑贏周期性股份(見是日「信圖分析」),投資者對有穩定回報的投資產品更如飢似渴。當然,除了以上3項比較之外,追求長線穩定回報的投資者宜深入分析REITs旗下的物業類型、質素、租金回報和空置率等,如此則可增加勝算。
thanks for sharing!
回覆刪除房託唔係咁樣揀,我會根據 annual reports 睇以下的 criteria
回覆刪除1) 歷年 DPU 增長走勢、dividend yield
2)續租加租比率
3)歷年年末平均呎租及其走勢及增長速度
4)歷年物業租用率
5)NAV of balance sheet 、以及 PB ratio,睇下有冇折讓
6)收租物業估值用的 cap rate,睇下管理層有否 overstate properties valuation
新加坡好多房託成日收購,所以整體收入有增長,但愈收購,NAV per unit 及 distribution per unit 卻年年下跌,例子有 cache logistics
買房託要小心留意上述的 criteria
😊謝謝樓明兄的詳細分析,多點對我們這些初哥提點一下,讓我們少交些學費,你blog文關於Mapletree Greater China寫得很好!期望多些看到你的文章😊
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