冠君:售朗豪坊後未有合適投資或派特別息(信報)

冠君產業信託(02778)行政總裁及投資總監王家琦表示，放售旗下朗豪坊辦公樓一事，代理本周剛開始在內地路演尋找買家，尚未成事，若落實出售，變現後或有更好的再投資機會，繼續以香港項目為優先，可整幢大廈收購、自行發展或與人合資；若未有合適的投資機會，便可能派發特别息；所得資金不會用作償還債務，因效益不高。
王家琦説，旗下三項資產之中，花園道三號價值逾千億元，難覓買家；而朗豪坊商場則是上任行政總裁李澄明及主席羅嘉瑞辛苦經營多年所建立的品牌，不想出售；冠君見市道暢旺，自己買不到合適資產，便索性轉做賣家，出售朗豪坊辦公樓，按高賣低買原則，待某個周期時段再出手收購。
她笑稱，作價250億元是代理心目中的意向價，希望得到理想回報，若市場出價不合意，不會盲目出售，朗豪坊辦公樓的收入仍有機會繼續上升。
王家琦指出，花園道三號的平均租金仍較市價低很多，租金水平續有上升空間，會是主要動力。朗豪坊商場受電梯事故影響下，業務表現仍跑贏大市，底租及分成租金收入均有不錯升幅；由於分成租金比率約20%，對底租租金構成壓力，但不表示底租會大跌；7月及8月至今人流好，按年有升幅。

香港樓市瘋狂，我應該把手上的reits放掉嗎？(覆網友來信)

以下是網友G君的來函，筆者想和大家分享怎樣看待已經高升的房託。

天路客大哥，

REITS（Link, Yuexiu, MT, Champion) 從我去年年底建倉至今，一路表現喜人，但同時也更加提醒自己要考慮可能面對的風險。

有感于目前香港樓市實在過於瘋狂，個人感覺樓市出現較大調整的可能性越來越大。Reits和樓市表現有很強的短期關聯性，儘管我長期看好REITS這項資產，但最近一直也在考慮要不要做一些部署，未雨綢繆去準備可能出現的樓市調整。但是應該如何部署，卻沒有太清晰的方向。

最簡單做法當然是減持，但這樣又好像和長線投資的思維和方針所抵觸。一時之間有些左右為難。很想聽聽前輩的看法。

感謝不吝賜教。

G上

筆者覆函：

G,

組合中的房地產信托基金升值了很多是值得高興的事，擔心價格高了風險增加是人之常情。筆者是這樣調整心態的：我投資房地產信托基金的目的是收取穩定的現金流，價格升了提供了buffer應付將來價格的可能調正。只要是正數我就更能安心的持股下去，高出低入是很難拿捏掌握最佳時機的。相對高位放了，以為可低價補回，可能以後也沒有機會補回，過去自己也試過幾次後悔不已。所以要問自己你投資房託的目的是什麼？如果追逐股價上上落落，其實房地產信托基金不比很多其他股票好！例如科網股升幅更加凌厲可人。你持有這幾隻信托基金主要是在酒店商場和寫字樓，與私人住宅市場關係不大。如冠軍產業信托主要是甲級寫字樓及酒店，甲級寫字樓仍在上升軌跡，也有真正的需求托住，個人認為即使住宅市場下跌，也不會影響這個板塊。領展房托所持有的是百多個商場街市，平民所需，與住宅地產市道不太相關。換一角度來看，如果著眼在累積能產生持續穩定現金流的優質資產上，感覺會很不一樣。跌市時反而會高興，因為可以更便宜購入更多，我正是這樣心態，總是覺得現價很高，希望可以跌多一些，方便儲貨，可惜市場未肯回調。不過每人的心理質素不同，倘若這環境令自己內在焦慮升高過於承擔能力，則可減持至自己安心地步，這也是好的。心安最重要，患得患失反而壞事。每次投資決定後都檢討，總有能學習的地方，身量擴大了，下次可能承受焦慮的能力又增加了，這就是生命成長！祝福你身量日日擴大，快樂投資,享受投資！

天路客