冠君產業信託再次破頂

冠君產業信託(02778)今早跑贏，最新升6.6%，報5.97元，創上市新高，成交額1950萬元。
基金本月初公布，有意放售旺角朗豪坊辦公大樓(不涉及朗豪坊商場部分)。
負責探討出售可能性的第一太平戴維斯昨天宣布，推出物業進行全球招標，意向價250億元，挑戰全港甲級寫字樓以至商用物業造價新高，呎價料約3.56萬元。第一太平戴維斯透露，現時已有2至3家中資財團洽談。(信報)

筆者認為冠君重新估值及趁市場最高價套現物業，跟著派發特別股息是對股東的最佳回報。長久以來冠君賬面值PB都是徘徊0.5上下，令人失望。相較其它reits大幅折讓更甚。這次標售朗豪坊辦公大樓，很可能是資產變現分派第一步，應該陸續有來。羅家爭產糾紛是主因，分錢最實際。這交易單是現金回收已超市值很多，小股東再次耐心等待。

香港樓市瘋狂，我應該把手上的reits放掉嗎？(覆網友來信)

以下是網友G君的來函，筆者想和大家分享怎樣看待已經高升的房託。

天路客大哥，

REITS（Link, Yuexiu, MT, Champion) 從我去年年底建倉至今，一路表現喜人，但同時也更加提醒自己要考慮可能面對的風險。

有感于目前香港樓市實在過於瘋狂，個人感覺樓市出現較大調整的可能性越來越大。Reits和樓市表現有很強的短期關聯性，儘管我長期看好REITS這項資產，但最近一直也在考慮要不要做一些部署，未雨綢繆去準備可能出現的樓市調整。但是應該如何部署，卻沒有太清晰的方向。

最簡單做法當然是減持，但這樣又好像和長線投資的思維和方針所抵觸。一時之間有些左右為難。很想聽聽前輩的看法。

感謝不吝賜教。

G上

筆者覆函：

G,

組合中的房地產信托基金升值了很多是值得高興的事，擔心價格高了風險增加是人之常情。筆者是這樣調整心態的：我投資房地產信托基金的目的是收取穩定的現金流，價格升了提供了buffer應付將來價格的可能調正。只要是正數我就更能安心的持股下去，高出低入是很難拿捏掌握最佳時機的。相對高位放了，以為可低價補回，可能以後也沒有機會補回，過去自己也試過幾次後悔不已。所以要問自己你投資房託的目的是什麼？如果追逐股價上上落落，其實房地產信托基金不比很多其他股票好！例如科網股升幅更加凌厲可人。你持有這幾隻信托基金主要是在酒店商場和寫字樓，與私人住宅市場關係不大。如冠軍產業信托主要是甲級寫字樓及酒店，甲級寫字樓仍在上升軌跡，也有真正的需求托住，個人認為即使住宅市場下跌，也不會影響這個板塊。領展房托所持有的是百多個商場街市，平民所需，與住宅地產市道不太相關。換一角度來看，如果著眼在累積能產生持續穩定現金流的優質資產上，感覺會很不一樣。跌市時反而會高興，因為可以更便宜購入更多，我正是這樣心態，總是覺得現價很高，希望可以跌多一些，方便儲貨，可惜市場未肯回調。不過每人的心理質素不同，倘若這環境令自己內在焦慮升高過於承擔能力，則可減持至自己安心地步，這也是好的。心安最重要，患得患失反而壞事。每次投資決定後都檢討，總有能學習的地方，身量擴大了，下次可能承受焦慮的能力又增加了，這就是生命成長！祝福你身量日日擴大，快樂投資,享受投資！

天路客