2016年10月8日星期六

房託怕加息嗎?(信報)

2016年9月17日

房託怕加息嗎?

《信報》本月初舉行了題目為「樓價再升,海外物業尋寶」的講座,筆者有幸獲邀主講關於房託的投資策略。出席論壇最大益處,是能夠從問答環節了解投資者心態。
筆者最近出席的數個論壇,投資者都不約而同地問:「房託在加息期的表現如何?」
首先,本港投資者所談及的加息期,一般指美國聯儲局的加息周期。因為港元與美元掛鈎,所以香港並無獨立貨幣政策,息口將隨美元利率浮動。故此美國進入加息周期,必會令香港息口上升。新加坡元名義上不與美元掛鈎,但是操作上坡元亦跟隨美元上落,新加坡政府亦不主動議息,故此美元利率上升,亦會影響坡元利率。
澳日房託主導亞太
亞太區房託中的三分之一是澳洲房託,另外三分之一是日本。澳洲與日本有獨立貨幣政策,美國加息不會直接令該兩國加息。尤其澳洲,今年已經減息兩次,現時的基本利率仍然為1.5%。假如有需要,該國實際上仍有減息空間。日本方面,零息政策已經推行多年,現時亦看不到有太多誘因令日本政府加息。事實上,年初香港房託下跌的時候,澳洲及日本房託卻節節上升。因此亞太區房託基金上半年普遍錄得正增長。
緩慢加息利好價格
對於房託而言,加息速度才是重點。債券與房託最大的不同,在於債券推出之後,利息收入不變;而房託股息來自租金,只要租金上升,房託派息將會繼續上升。在利率上升周期,經濟一般向好,租金將會增加。所以如果加息速度偏緩,加租將會抵消加息影響,令房託的價格繼續上升。美國自七十年代的數據顯示,於過去40年,美國有22年處於加息周期,當中有18年房託價格錄得正回報。
雖然亞太區房託歷史較短,只有16年,但是價格上升最快的時間亦是於2003至2007年間當利率處於上升的周期。
美國聯儲局現時取態仍屬溫和,或會再加息一至兩次,而且聯儲局年中已經調低明後兩年的加息預期。溫和加息幅度,對房託而言是好消息。
另一方面,房託在跌巿中,一般價格會先跌後反彈,而股息的收入下跌有限。商業地產的租約期一般較長,香港和新加坡的辦公室租約一般為3年;澳洲的辦公室租約可長達10年;部分物流資產租約甚至長達20年。在金融危機之中,只要租客不破產,租金收入應可保持,對房託的派息能力影響較低。所以當金融巿場穩定下來,資金再度入市的時候,房託一般反彈力相對較強,價格在第二或第三年的反彈能力或更高。
長線心態投資為宜
故此我們經常建議,投資者適宜以3至5年甚至更長期的心態投資房託。房託的短期表現的確與當地股巿及氣氛掛鈎。所以大型機構投資者都以長期持有的方式,對沖房託的短期波幅。他們亦以地域為本(如亞太區房託),對沖個別房地產巿場的風險。投資者只要不自亂陣腳,房託可以成為長期持有的資產類別。
作者為安泓投資的投資總監,負責管理公司所有投資項目。他為《信報》/信網撰文,與讀者分享投資見解。