2017年5月24日星期三

《大行報告》麥格理升冠君(02778.HK)目標價至5.51元

麥格理發表報告表示,預期冠君產業(02778.HK)旗下甲級寫字樓綜合大廈花園道三號((前稱花旗銀行大廈),於未來三年租金收入將可大幅增長40%,由目前每呎租金78元升至110元。強勁的租金增長應能蓋過朗豪坊疲弱的租金增長。
該行稱,上調對冠君每股資產淨值75%至8.08元,對冠君的目標價上調26%至5.51元,並看好第三季銷售能見底回升,預期內地企業的租賃需求能推動花園道三號租金及價值提升。
麥格理指出,受惠內地企業來港設辦公室的需求帶動,同區中銀大廈呎租己上升至130元,交易廣場呎租升至140元,國金中心二期呎租達到170元。花園道三號今年有23.4%的面積租約完結,13.7%在明年完結,加上今年將有約5%面積空出及目前有4%空置,預期會是黃金機會去重估該商廈價值。

2017年5月16日星期二

呎價5萬 恒地233億奪美利道地王(信報)

中環美利道商業地王由恒基地產(00012)以高達232.8億元奪得,擊敗多家中港發展商,作價略高於市場預期上限近5%,成為政府賣地史上最貴地皮,打破今年2月鴨脷洲利南道臨海住宅地皮創下的168.56億元售價紀錄。美利道商業地王每方呎樓面地價50064元,亦創商業地皮樓面呎價新高,高於恒地2014年以每方呎樓面地價1.38萬元投得的尖沙咀中間道停車場重建項目,更打破中環中心頂層成交建築呎價4.06萬元的紀錄。
歷來最貴地皮 超上限5%
恒地表示,計劃在美利道地皮上興建優質寫字樓兼附設商舖,預計項目約於2022年建成,總投資額逾260億元,相當於每方呎成本價55914元,其中建築成本價約每方呎5849元。
市場人士認為,恒地將會長期持有該物業用作收租,估計落成後每方呎月租150元至200元,租金回報率約3.5厘至4.5厘。鄰近的中環長江集團中心目前平均呎租約160元,同區平均呎租136元。此外,恒地旗下尖沙咀中間道銀座式商廈項目預計2019年啟用,相信可帶來穩定回報。
上述商業地王原為中環美利道停車場大廈,地盤面積2880方米(約3.1萬方呎),可建樓面4.32萬方米(46.5萬方呎),高度限制不准超過190米(主水平基準以上),預計可建超過40層高的甲級商廈,不可分拆出售;按規定發展商需要興建提供過百個車位的公眾停車場(私家車位102個、電動車位69個),若果停車場建在地底,將豁免計入可建樓面。地皮估值223.2億元,每方呎4.8萬元,批地價較估值溢價逾4%。
美利道地王為中環核心商業區內逾20年來唯一新供應,位處和記大廈與中銀大廈之間,上周五截標時,除恒地之外,亦吸引本地發展商長實(01113)、恒隆地產(00101)、南豐、華置(00127)及新地(00016)入標,中資對手包括中渝置地(01224),世房(00813)則夥拍信置(00083)及新世界發展(00017)出手。
恒地副主席李家誠【圓圖】表示,很高興投得中環金融商業核心地段的罕有地皮,會把項目發展為繼中環國際金融中心後又一標誌性商廈。現時中區寫字樓需求殷切,空置率低,每方呎租金可觀,地皮價錢合理。他又說,主席李兆基及該公司在港從事地產發展超過半世紀,「我們熱愛香港,對香港前景充滿信心。」
建地標商廈 呎租料逾160元
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文預計,發展商將持有物業長期收租,估計呎租達160元以上,租金回報率約3.5厘至4.5厘。理想城市企業估值部主管張聖典表示,恒地有重建尖沙咀中間道多層停車場經驗,有利準確計算投資回報,預計呎租介乎150元至170元。高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚稱,以樓面呎價5萬元成交合乎預期,將來呎租可達170元至200元。交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚預計,項目回本價為每方呎6萬元或收益率至少要3厘,相信區內現有的核心商廈,例如長實旗下的中環中心,會較受惠於是次成交。

2017年5月10日星期三

爆升的冠君產業信託(2778.HK)



筆者組合中的冠君產業信託(2778.HK)由年初的HK$4.21到今天收$5.21,短短5個月升了23%!!與同期其他的reits比較:領展(823) +11%⬆;置富(778) +1.5%⬆;越秀(405) +12%⬆;升幅可謂驚人。特別是這幾天港股升市中,其他reits牛皮或下跌,冠君可算突出,且屢創新高。

市場上都在估算後天截標的中環花園道舊停車場做價若干,預計投標者眾,成交極可能是天價。

筆者好奇,翻查冠君2016年報,看看持有的花園道3號帳面估價多少。此物業共163萬平方呎,估值393億,即平均約$24000/呎。筆者大膽估算後天的成交樓面地價約$35000至40000/呎,項目完成計入成本每呎將超過$45000/呎。現價冠軍的PB值只是0.59,帳面折讓之高已經是香港眾reits之冠。如果計入新價,粗略估值將增加340億,PB將會降低至約0.38!
筆者多疑,咁筍?如果有錢一定全面收購,然後拆骨,一定賺到笑😆😆!咁簡單的思維,冇理由大股東唔知?立即去etnet看看最近冠君的股權變化如何。

鷹君和羅生是冠軍的大股東,由2016年3月開始,幾乎每個月都靜靜吸入冠君股份,持股量由62.91%增持至今年4月27日66%,即約一億八仟萬股,平均每月1400萬股😎。筆者相信香港第一隻有可能私有化的reits應該非冠君莫屬。雖然大股東的耐性有幾長不知道,但身為小股民的筆者能夠以大折讓持有優質核心物業,收住息來等,應該是不錯的選擇。

(溫馨提示:此文章乃筆者即興之作,數據也沒經詳細考核,非對讀者投資建議,純粹遊戲文章自娛。且市場上常常出現估對了卻輸錢的例子。說不定出現反高潮,成交真的出現天價,卻是好消息出貨都唔出奇。慎之!)