房託怕加息嗎?(信報)

2016年9月17日

楊書健 行業微觀

房託怕加息嗎?

《信報》本月初舉行了題目為「樓價再升，海外物業尋寶」的講座，筆者有幸獲邀主講關於房託的投資策略。出席論壇最大益處，是能夠從問答環節了解投資者心態。

筆者最近出席的數個論壇，投資者都不約而同地問：「房託在加息期的表現如何？」

首先，本港投資者所談及的加息期，一般指美國聯儲局的加息周期。因為港元與美元掛鈎，所以香港並無獨立貨幣政策，息口將隨美元利率浮動。故此美國進入加息周期，必會令香港息口上升。新加坡元名義上不與美元掛鈎，但是操作上坡元亦跟隨美元上落，新加坡政府亦不主動議息，故此美元利率上升，亦會影響坡元利率。

澳日房託主導亞太

亞太區房託中的三分之一是澳洲房託，另外三分之一是日本。澳洲與日本有獨立貨幣政策，美國加息不會直接令該兩國加息。尤其澳洲，今年已經減息兩次，現時的基本利率仍然為1.5%。假如有需要，該國實際上仍有減息空間。日本方面，零息政策已經推行多年，現時亦看不到有太多誘因令日本政府加息。事實上，年初香港房託下跌的時候，澳洲及日本房託卻節節上升。因此亞太區房託基金上半年普遍錄得正增長。

緩慢加息利好價格

對於房託而言，加息速度才是重點。債券與房託最大的不同，在於債券推出之後，利息收入不變；而房託股息來自租金，只要租金上升，房託派息將會繼續上升。在利率上升周期，經濟一般向好，租金將會增加。所以如果加息速度偏緩，加租將會抵消加息影響，令房託的價格繼續上升。美國自七十年代的數據顯示，於過去40年，美國有22年處於加息周期，當中有18年房託價格錄得正回報。

雖然亞太區房託歷史較短，只有16年，但是價格上升最快的時間亦是於2003至2007年間當利率處於上升的周期。

美國聯儲局現時取態仍屬溫和，或會再加息一至兩次，而且聯儲局年中已經調低明後兩年的加息預期。溫和加息幅度，對房託而言是好消息。

另一方面，房託在跌巿中，一般價格會先跌後反彈，而股息的收入下跌有限。商業地產的租約期一般較長，香港和新加坡的辦公室租約一般為3年；澳洲的辦公室租約可長達10年；部分物流資產租約甚至長達20年。在金融危機之中，只要租客不破產，租金收入應可保持，對房託的派息能力影響較低。所以當金融巿場穩定下來，資金再度入市的時候，房託一般反彈力相對較強，價格在第二或第三年的反彈能力或更高。

長線心態投資為宜

故此我們經常建議，投資者適宜以3至5年甚至更長期的心態投資房託。房託的短期表現的確與當地股巿及氣氛掛鈎。所以大型機構投資者都以長期持有的方式，對沖房託的短期波幅。他們亦以地域為本（如亞太區房託），對沖個別房地產巿場的風險。投資者只要不自亂陣腳，房託可以成為長期持有的資產類別。

作者為安泓投資的投資總監，負責管理公司所有投資項目。他為《信報》/信網撰文，與讀者分享投資見解。