累積REITs計劃 加息不可怕(信報)

自2009年開始本港樓市展開一輪漫長升浪，儘管間中有調整，但短暫下跌過後又再向上，同期本地房地產信託基金（REITs）價格走勢亦非常強勁，自英國脫歐後顯著上升。有投資達人建議散戶應該長期累積REITs以製造現金流，為退休計劃做準備，同時亦可對沖樓價上升風險。筆者雖然贊成這個說法，不過也想跟各位分析一下有關風險，以制訂一套更佳策略。
可能有部分讀者未有聽過累積REITs投資策略，筆者先在此說明。過去幾年低息環境造就了不少投資者以融資方式將資產規模愈滾愈大，他們透過槓桿買入息口較高的債券，然後將投資債券所得的利息，再投資REITs，當REITs派發股息後，又可重新投入債券或REITs。
同時，由於期間REITs基本保持上升趨勢，因此銀行願意提供抵押貸款給投資者買入更多的REITs單位，情況類似樓價上升後，業主向銀行申請加按套取資金後再投資另一個物業。由於政府推出多輪辣招，現時要「一開二」、「二開三」等等的難度已大幅提升，但投資REITs卻沒有這個限制。
比買樓收租較具彈性
這個方法在過去7年行之有效，現在是否已經到水尾？這個方法的死穴是什麼？其中之一是利率在極短期內大幅急升，這裏指的短期可以是一兩個月，甚至是一兩周，原因可能是港元受到狙擊或其他黑天鵝事件。當然出現機率極低，但如果真的發生，環球股市與REITs價格很有可能暴瀉，當抵押品價格大跌，銀行當然會call孖展，如果手上沒有充足資金的話便會被迫斬倉造成損失。話雖如此，筆者相信這些投資達人一定已想好了Plan B，甚至是Plan C，並持續監控槓桿比例，及保持充裕的流動資金。
不宜誇大加息影響
以上只是極端例子，比較「正路」的想法或者是息口持續攀升，以收息為主要回報的REITs會否表現不濟，由過去幾年的狂牛變成未來幾年的狂熊？雖然歷史不會完美地重複，但觀察歷史數據有助客觀分析，讓我們回顧一下美國由1972年首季至2015年第四季（合共176季或44年）FTSE NAREIT All Equity REITs Index及S&P500 扣除通脹後的實質總回報（股價加股息回報）*。
作者將期間美國經濟界定為4個階段，分別為：
階段一：高於中位數增長與通脹時期；
階段二：高於中位數增長及低於中位數通脹時期；
階段三：低於中位數增長及高於中位數通脹時期及
階段四：低於中位數增長與通脹時期。
增長以季度GDP增長率中位數1.43%作為分界線（年化增長率為5.71%），高於1.43%視作高增長，低於分界線則視作低增長；通脹則以季度增長率中位數0.8%為分界線（年化增長率為3.18%），高於0.8%視為高通脹，反之亦然。統計得出的結果是階段一REITs平均實質總回報為3.8%，高於標普500指數的2%；階段二兩者平均回報分別為8.7%及9.5%；階段三兩者分別為5.4%及6.5%；階段四（即現時宏觀經濟狀況）分別為16.5%及11.8%。
由此可見，加息對REITs影響未必如想像中可怕，下周繼續檢討如何制訂優化策略。
*資料來源來自REIT.com
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