累積REITs計劃宜加壓力測試(信報)

2016年10月29日
高占 前瞻致勝

上周引用美國1972至2015年合共44年、176季的數據，回顧REITs在四個經濟階段的表現，發現即使在高增長高通脹階段（息口向上時期），REITs平均總回報（包括股價及派息）仍可跑贏股市及通脹。當然，這個數字是長期平均表現，不代表每季回報都是這樣，本周繼續分析累積REITs計劃其他風險及需要注意的地方。
數十年常態會否轉變?

重溫一下，所謂的四大階段包括：
①高於中位數增長與通脹時期；
②高於中位數增長及低於中位數通脹時期；
③低於中位數增長及高於中位數通脹時期；
④低於中位數增長與通脹時期。

長期來看，在這四個階段投資REITs或股市，平均都能錄得正回報，這是過去數十年的常態，只要有通脹，資產價格長期來說必會上升，不過，有沒有機會出現「新常態」？未來是否有可能步入一個經濟負增長及通縮並存的第五個階段？而這個階段的時間又會不會比其餘四個階段來得長？無人可以肯定，但在研究長期投資計劃時，我們必須考慮這個因素。

階段五是「現金為王」的時期，因為大部分資產價格都會下跌，在通縮環境下，租金有下調壓力， REITs收益減少，自然股價也會下跌，而且無人知道這個情況會延續多久。如果這個情況在你退休時開始發生，那麼，累積REITs計劃下的資產總值便會隨REITs價格大幅下跌，你是否能承受這種短期大跌風險？派息減少會否影響你預期的退休收益？雖然在「正常」情況下，經過幾十年的累積，REITs價格及每單位派息應該會有不錯的增長，在一個相對較高的股價或派息水平下出現調整，應該還是可以接受，但筆者認為保守起見，最好加入一個「壓力測試」。
加息陰霾帶來入市機會!

假設你預計退休前需要儲100萬個REITs單位， 每月才有足夠現金流應付退休所需，那麼，你必須想一想如果到時派息比預期少兩成將會如何？如果你覺得錢可能不夠用，就表示你要再考慮增加目標儲蓄單位的數目。
另一方面，退休後的現金流除了依靠派息外，亦可以透過分階段出售REITs單位來填補，你可以悲觀地假設REITs價格在你退休第一年便下跌兩成，其後每年下跌3%，看看在這一情況下，你每年預計所得的派息；加上預計分批出售所得的收益，能否填補現金流缺口。
由退休到人生完結可能有長達30、40年，就算踏入退休之齡遇上階段五，也千萬不要受市況波動影響，過早拋售手上過多的REITs單位，而應該按計劃長期分批出售。

據REIT.com統計，REITs指數在階段一至階段四的年平均波幅分別達15.9%、13.9%、18.2%及20.9%，本港數隻上市的REITs年度波幅達三成的比比皆是，波幅頗高，既然要長期累積，當然在價低時出手較有利，因此，投資者可設定一些指標監察價格走勢及動力，待價格偏低時才買入。
根據以往經驗，當加息風險再受關注的時候， REITs往往會有較大調整；同時，亦會為長線投資者帶來機會。