2016年7月24日星期日

我買日本 Reits的原因

1) 分散地域風險,亞太區雖是增長最好的地方,個別地區,不同sector表現仍有很大分別!如新加坡及香港酒店業表現向下,日本澳洲則較佳。

2) 日本旅遊業增長勢頭甚佳,預料海外遊客會由現時2000萬增長至2020年奧運會的4000萬!但酒店的增長數目緩慢,入住率不斷攀升。


3) Office辦公室的表演也不錯,使用率長期穩定地維持在較高水平。空置率預料會由現時的4%跌至2017年的3%,Office workers的數目在主要商業地區如東京、神奈川県、千葉縣、埼玉縣等也上升,對辦公室的需求增加。

4)日本reits的息率較低,一般3-4%。惟日本股市前段時間因英國脫歐,日圓急升,股市下跌,提供購入機會。現在reits距離今年高位有10-15%空間。相對香港reits已屢創新高,日本reits值搏率較高。

5)現在掌握的操作平台可方便地以低息1.22-1.5%借入日圓去買日本資產,可以抵消匯率風險,只剩下價格風險!

17 則留言:

  1. 買入日本reits嗎?
    担心日本經濟嗎?

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    1. 筆者不太擔心.因日本經濟從來都沒有怎樣好過,但政府不斷催谷量化,錢太多,且央行啟動買etf和reits.筆者衡量後,認為環球佈局,總有些地方升,,有些地方跌,拉平均希望獲得reits的整體回報.

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  2. 你好,日本reits好像有20% dividend withholding tax?
    如扣除稅後,yield好像蠻低

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    1. 是!日本reits yield 偏低,但過去二年股價升幅跑贏很多地方的reits,是亞太區一個增長亮點.

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    2. 剛收到日本reits派息,扣了15%稅。

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  3. 版主您好,請問都關注哪些日本REITS啊?有考慮直接買J-Reits ETF嗎?

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    1. Eric:我主要持有8985 Japan Hotel Reits, 8963 Invincible Investment Corporation。股價仍略有虧損!

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  4. 天路兄,不知是否有投資過澳洲的REITS呢?可否分享一下?不知IB有沒有?本人有些澳元正尋找投資出路,謝詂分享!

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    1. 九龍人兄:我沒有研究澳洲的REITS,不知道你有什么心得可以分享一下?IB可以買澳洲的REITS,也很方便!

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    2. 澳洲有支REITS的ETF可參考Vanguard Australian Property Securities Index ETF(VAP.AX),但要注意匯率問題,另外請教假如買IB其他幣別的商品,天路兄是如何處理?直接以融資買進?日幣利率低就算了,但像澳幣利息蠻高的,如果長期投資負擔也不小。

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    3. Eric說得對,如果想全部對沖外匯風險,可全數融資購入。但澳元借貸息口高,所得派息扣去利息支出,可能所得不多。

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  5. 說到玩利差"套利",小弟我現在是買200萬(臺幣)60坪的3樓透天,臺灣房價北部跟中南部,真是天與地的M型化,同樣物件,在北部可能要上千萬臺幣了,現金不貸款按揭買斷付清,然後再跑去銀行借20年按揭,借個120萬每期不到七千臺幣,再靠120萬轉投資的派息支付房貸款

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  6. 天路客兄呢輪有無再入日本REIT呢? 昨天去聽了一個投資日本樓(不是REIT)的講座, 講到東京的地價不斷地升. 如果可以找到一隻集中東京中央區的REIT, 應可以一試.

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    1. 過去大半年所持有的日本reits比其他地區落後很多,故重新佈局,將重點轉移到其它地區!

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    2. 可以分享一下天路兄對日本reit地區的選擇嗎?

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    3. 食之無味。過去半年表現甚差,落後大市兼打倒蹆。吸引力一般!

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  7. 日本投報率偏低,還要扣15%稅,先不管股價,暫時不是理想現金流的投資標的。

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